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房企拿地“分化”:头部房企放缓节奏 中型房企“逆势”加仓

文章来源:每日经济新闻    时间:2018-11-08

在“房住不炒”的大背景下,当前持续保持高压态势的楼市逐渐呈现“降温”走势。中指院数据显示,9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%,库存则环比上升9.3%。
  楼市降温让土地市场也走出了一波“向下”行情。中指院数据显示,前三季度拿地支出前50位的房企,土地购置支出1.55万亿元,同比下降8.3%;购置土地规划建筑面积3.61亿平方米,同比仅增长1%。房企投资节奏整体趋缓。
  值得注意的是,在投资节奏整体趋缓的同时,房企投资态度出现结构分化:一方面是碧桂园、万科、恒大等头部房企“有意”放缓投资节奏;另一方面是滨江、蓝光等中型房企“逆势”积极加仓。
  “每家房企的情况和特点不同,面对市场调控时采取的策略自然也会有差异。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者:“每一轮的楼市调控导致的市场降温都意味着行业的洗牌。对房企而言,‘强者恒强、弱者渐弱’,直至被洗牌出局。”
  住宅用地增幅收窄 地价下跌
  根据中指院数据,前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米,同比增长29.9%,其中住宅用地7.9亿平方米,同比增长31.4%。而在成交方面,各类用地共成交13.6亿平方米,同比增长23.8%,其中住宅用地6.4亿平方米,同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长,但增幅持续收窄。
  在地价方面,楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢价率18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。
  分城市看,一二三线城市土地市场均呈现降温趋势:土拍溢价率同比均出现大幅下滑,其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%,同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看,呈现明显逐季降温的态势:一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%,同比分别下滑15、17、20个百分点。
  土地竞拍环节,不仅零溢价成交地块增多,流拍地块也明显增加。前三季度全国共流拍住宅用地446宗,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%,创下近年来的最高值。同时,第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%,较第2季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷静。
  易居研究院也分析认为,全国土地市场在第三季度出现“加速降温”。
  根据易居研究院数据,其监测的40个典型城市9月土地成交均价4354元/平方米,同比下跌25.6%,环比下跌2.6%,延续自2016年9月以来的震荡下跌态势。
  在溢价率方面,9月40个城市土地成交溢价率继续下滑至15.2%,较去年同期下降19.5个百分点,溢价率创2015年6月以来40个月的新低。土地市场整体呈降温态势。
  此外,易居研究院数据还显示,前三季度其重点监测城市流拍土地达到595宗,其中仅第3季度就流拍321宗。
  房企买地花费1万亿 环比降二成
  尽管楼市、土地市场出现降温,但总体来看,房企购地热情不减。国家统计局数据显示,前9个月,房企土地购置金额1万亿元,同比增长22.7%,较上年同期下降24个百分点;土地购置面积达到1.94亿平方米,同比增长15.7%,较上年同期上升3.5个百分点。
  而实际上,尽管市场承压,但房企对市场的判断已出现分化。而从房企前三季度的购地情况也能得到印证。
  根据中指院数据,前三季度拿地支出前50位的房企,土地购置支出虽然同比下降8.3%至1.55万亿元,但购置土地总规划建筑面积同比依然增长1%至3.61亿平方米。
  分企业看,碧桂园、万科、保利前三季度虽然分别以1198亿元、1163亿元、869亿元的土地购置支出位列前3位,但较去年同期分别下降28%、8%、21%;而恒大前三季度土地购置支出仅有341亿元,同比下降高达58%,位例榜单第14位。
  《每日经济新闻》记者注意到,在2018中期业绩发布会上,碧桂园曾表示下半年拿地要持审慎态度,要精准去拿项目;恒大也表示未来拿地速度将显著放缓,下半年购买土地会趋于谨慎。
  与龙头房企不同的是,在“强者恒强、弱者渐弱”的格局下,一些中小房企试图通过逆周期拿地实现“弯道超车”。
  上述中指院数据显示,滨___(002244,股吧)前三季度拿地支出208亿元,同比增长87%;蓝光发展(600466,股吧)拿地支出268亿元,同比增长120%;中南置地拿地支出348亿元,同比增长10%。
  “当前市场持续调控下,一些龙头房企更趋向于谨慎,更强调安全。而一些资金实力强,或者在区域市场表现不错、且扩张意愿强的房企,会选择逆周期拿地来争夺未来市场话语权。”严跃进分析认为。
  《每日经济新闻》记者注意到,滨___早前提出要力争在2018年实现千亿元的销售目标,而中南置地早前也曾表示要力争在2020年进入行业前十。
  值得注意的是,尽管在逆周期拿地,但一些中小房企的玩法和策略也发生着变化。
  “我们之前比较看重单个项目的利润,但在现在的行情下,我们更强调高周转、更重视安全,在保证品质的前提下快进快出。”某闽系房企内部人士向《每日经济新闻》记者表示。

  而中南置地副总裁辛琦此前也表示:“我们有意将地块规模(规划建筑面积)控制在10万~15万平方米,通过高周转来规避市场风险。”

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